Новости

Обзор рынка складской недвижимости за 1 квартал 2011 года

Ключевые события

• С начала года стало известно о планах строительства в России ряда заводов и фабрик отечественными и зарубежными компаниями. Среди примеров - финская Nokian (планирует построить второй шинный завод в России), китайский автопроизводитель Geely, немецкий медийный концерн Axel Springer (ведет переговоры о строительстве бумажной фабрики в России), концерн Boeing (построит завод по механической обработке титановых деталей на территории ОЭЗ «Титановая долина» в Свердловской области) и др.
• События в Японии оказали значительное влияние на планы развития японских компаний, а также на поставки японской продукции (в т.ч. электронных компонентов) на предприятия за пределами страны. Одним из последствий природных бедствий может стать сокращение спроса на складские и производственные площади со стороны японских компаний, а также производителей, использующих японские комплектующие.
• Продолжается начавшееся в 2010 г. оживление региональных рынков. В I квартале 2011 г. было заключено несколько заметных соглашений аренды складов вне Московского региона. Среди примеров - крупные сделки в Санкт-Петербурге: аренда фармацевтическим дистрибьютором «Империя-Фарма» 8,5 тыс. м2 в логистическом центре «Гориго», сделка аренды более 15 тыс. м2 в проекте «АКМ-лоджистикс» в Шушарах китайским производителем TPV Technology и др.
• Торговые операторы снова готовы расширяться, заявляя о планах развития в Москве и регионах, что означает дальнейший рост спроса на складские площади со стороны этой группы арендаторов, занимающей более 20% в структуре спроса на складские площади. Среди крупных ритейлеров, планирующих активную экспансию - X5 Retail Group N.V., «Магнит», «Эльдорадо», Мetro Group, концерн «Kesko» и др.
• В марте 2011 г. появились сообщения о продаже логистического комплекса Southgate, среди претендентов на приобретение актива назывались компания Raven Russia и миноритарные владельцы Giffels Management Russia – Кристофер Ван Рит (управляющий директор компании) и Дэвид Саймонс, у которых есть преимущественное право выкупа доли продавца - Cypress Grove International. При любом исходе данная сделка будет первой крупной покупкой складской недвижимости в 2011 г., подтверждая наметившуюся тенденцию постепенного возрождения интереса инвесторов к приобретению складской недвижимости в России.

Предложение

В первом квартале 2011 г. в московском регионе были введены в эксплуатацию здания всего в двух проектах, прирост предложения составил 13 тыс. м2. Общее предложение качественных складских площадей в Московском регионе на конец марта 2011 г. составило 6,12 млн м2, из которых 4,24 млн м2 относятся к классу А, 1,88 млн м2 – к классу В.

Тем не менее, на рынке складов Московского региона наблюдается увеличение девелоперской активности: хотя объем складских площадей, заявленных к вводу в 2011 г., составил лишь 450 тыс. м2 (в два раза меньше, чем средний ввод в эксплуатацию в докризисные 2006-2007 годы), на 2012 г. запланирован ввод уже около 700 тыс. м2 площадей классов А и В.

Если в 2009 – 2010 гг. на рынок выходили «докризисные» проекты, то теперь предложение складов пополняется за счет складских комплексов, строительство которых началось уже после прохождения острой фазы кризиса. При этом о строительстве складов заявляют не только профессиональные девелоперы складской недвижимости, готовые строить новые фазы существующих проектов и развивать новые площадки, но и новые для этого рынка игроки.

Стоит отметить, что часть заявленных к вводу в 2011 г. проектов может быть перенесена на 2012 г., что будет способствовать формированию острого дефицита готовых складских площадей в течение 2011 г.

Спрос

На рынке Московского региона сохраняется высокий спрос на качественные складские площади со стороны арендаторов. Анализ сделок, заключенных в 2010 г. и в I квартале 2011 г. позволяет сделать вывод, что значительная доля арендаторов складских площадей (до 30%) переезжает из складов более низкого качества (классов С и D). Около половины компаний, арендующих склады, расширяет существующие складские мощности или впервые арендует складское или производственное помещение. Оставшиеся 20% арендаторов переезжает со складов сравнимого уровня, сюда же можно отнести случаи переезда компаний с площадей 3PL операторов в случае принятия решения о самостоятельном управлении логистическими процессами.

По результатам I квартала 2011 г. объем сделок аренды и купли-продажи складов в Московском регионе составил около 160 тыс. м2, что сравнимо с показателем 2010 г., когда было арендовано 170 тыс. м2 складских площадей классов А и В. В стадии переговоров на конец I квартала находилось значительное количество сделок аренды, что позволяет ожидать объема сделок по итогам 2011 г., сравнимого с показателем 2010 г., когда было арендовано и куплено около 780 тыс. м2.

Уровень вакантных площадей в существующих складских комплексах продолжает снижаться, на конец марта 2011 г. он составлял в среднем по рынку около 4,5% для объектов класса А и 9% для складов класса В.

Важно отметить, что на рынок возвращается практика предварительной аренды площадей в складских комплексах, еще не введенных в эксплуатацию. Дефицит готовых складских площадей заставляет арендаторов рассматривать строящиеся площади, а также вести переговоры о строительстве помещений «под ключ» – значительное количество предварительных соглашений аренды мы увидим уже в этом году.

Коммерческие условия

В I квартале 2011 г. продолжился рост арендных ставок. Сохраняющееся превышение темпов поглощения площадей над темпами ввода новых складских объектов в Московском регионе стало результатом роста арендной ставки для помещений класса А со $115-120/м2/год в IV квартале 2010 г. до $125-130/м2/год к концу I квартала 2011 г. (без учета НДС, коммунальных и операционных расходов).

С сокращением количества свободных площадей предложения помещений по ставке $130/м2/год становятся все более распространенными. Для крупных арендаторов, а также компаний «с именем» собственники складов готовы снижать запрашиваемую цену аренды в среднем на 5%.

Для складов класса В и бывших производственных помещений рост ставок не так выражен, что объясняется широким ценовым диапазоном стоимости аренды складов этой категории, связанным с широкой дифференциацией объектов по качеству. Тем не менее рост ставок заметен и здесь, на конец I квартала можно говорить о росте ставок до $85-100/м2/год.

Величина ставки операционных расходов составляет $35-45/м2/год для помещений класса А, $25-40/м2/год для складов класса В.

Что касается длительности договоров аренды складов, то можно отметить тенденцию снижения доли краткосрочных соглашений (3 года и меньше), которая наблюдается с 2010 г.. При этом возрастает доля сделок, заключенных на сроки от 5 лет: если в 2009 г. на такие соглашения приходилось около 30% всех сделок аренды, то в 2010-2011 гг. уже больше половины (57%) арендаторов занимают склады на срок 5 лет и больше. В крупных логистических комплексах собственники вновь предлагают помещения в долгосрочную аренду - на сроки от 7 лет.

Прогнозы

Всего в 2011 г. запланирован ввод в эксплуатацию около 450 тыс. м2. Из них во втором квартале может быть введено в эксплуатацию около 130 тыс. м2 складских площадей классов А и В, примерно 300 тыс. м2 будут введены в эксплуатацию во второй половине года.

При сохранении текущих тенденций в экономике, объем сделок во II-IV кварталах составит около 550 тыс. м2, то есть общий объем поглощения в московском регионе за 2011 год может превысить 750 тыс. м2.

Тенденция превышения темпов поглощения над темпами нового строительства сохранится до конца 2011 г. С большой вероятностью ввод части строящихся объектов будет перенесен на 2012 г., поэтому значительная доля сделок в текущем году будет заключаться в форме предварительных соглашений об аренде площадей в строящихся комплексах.

Уровень вакантных площадей в существующих складских проектах продолжит снижаться, достигнув 2-3% для помещений класса А к концу 2011 г.

Мы также ожидаем, что в 2011 продолжится рост арендных ставок, и к концу года запрашиваемая ставка аренды складских помещений класса А достигнет $135/м2/год.

Дальнейший рост арендных ставок будет сдерживаться, прежде всего, выходом на рынок значительного количества новых складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в первой половине 2012 г.

Источник: Консалтинговая компания "Knight Frank".